最近聞いた話だが、知人が都内にマンションを購入した。
中古マンションであるが、築5年の1億ほどのマンションを。
話を聞くと、
息子の教育を考えて、特定の区立小学校に入学されるために、その学区内にマンションを購入したとのこと。
そこで、いろいろ突っ込んで聞いてみた。
まず、
- なぜ、賃貸にしなかったのか？マンションを購入したのか？
賃貸も考えたが家賃を払い続けるより、購入して資産として持ち、その後売却しても十分利益が取れるし、賃貸としても老後のためにプラスと考えたから・・・っと。
小学生で6年、中学で3年を考えると9年間その地区に居住し、その後マンションを売却と考えると築14年のマンションなので、まだまだ売りやすい状況。
9年住んでいるので、その間のローン返済を考えた場合、少なくとも3000万以上、マンション価値が落ちていないければ、不動産投資としての観点でもおもしろい。
さらに購入した地域は、地価としては安くないが、今後のさらにアクセスの便がよくなったり、近所にマンションが建ちにくい場所なので資産として下落しにくい場所だからっと・・・。＊マンションの価値は同じ地域に新築のマンションが建つことでその価値が落ちることが多々あります。
価値というよりは、売却する場合、築年数を比較されやすくなるため、比較対象の少ない立地はプラス要素の１つです。 - なぜ、新築ではなく中古マンションなのか？
新築も見たがやはり高い！
1.5倍以上の金額になるので資産価値として考えるとデメリットが大きい。
単純に売却時を考えると築14年のマンションと築9年のマンション、それほどメリットを見出せないっと。 - なぜ、その地域にしたのか？
もともと、お受験は考えていなかったので、公立の小学校は夫婦間で決めていた。
そこでターゲットとなったのが、千代田区と文京区の小学校。
そこに、資産価値としてのマンションを購入を組み込む形で、最終的に千代田区の小学校にしたのだと・・・。
＊勘の鋭い人は、ある程度絞れるでしょう。
＊麹町小学校、九段小学校、番町小学校、富士見小学校、お茶の水小学校、千代田小学校、昌平小学校、和泉小学校 - 中学はどうするつもりか？
中学のことはまだ、考えていない。
周りの環境に合わせて中学受験という形になるかもしれないし、そのまま公立の中学という形も、幸い千代田区内に中高一貫もあるのでそこを目指すという選択肢も・・・。
TBSラジオ デイ・キャッチ！
評論家の山田五郎さんが「麹町中学校の改革を全国に広げよう」
- 宿題を出さない
- 一発勝負のテスト（中間テスト・期末テスト）はやめる
- PTAを根本から見直す
- 担任制度をなくす
など、やらされる学校生活から、考えて行動する学校生活への改革が進められているみたいですね。
また、本も出版されていますね。
関連記事：麹町中学校：工藤-勇一校長先生の本
千代田区の小学校の場合、越境は難しく
- 親族が学区内に住んでいる
- 親が学区内で働いている
- 1年以内に転居（引越し）が決定的な時（家が建つなど）
が基本となるらしい。
身体的やいじめなどで特別な事例もあるが、あくまでも例外的。
子供の入学にあわせて引越ししてくる世帯も少なくないという。
ちょうどいいタイミングなので、そのほかいろいろ情報を見ていると、
小学校のタイミングでの引越しの場合、友達がいないと困るということで幼稚園のタイミングなどで希望する小学校の地域に引っ越す人は少なくないようで、特に都内はそれが激しいらしい。
その場合、
今回の友人のように、マンションを購入する人もいれば、賃貸という人もいるようだが、
個人的にはいくつかの条件付きであるが、マンションを購入したほうがいいと思う。
その理由は、
東京都内の地価は、まだまだ、上昇傾向にあると考える。
一部では、今がピークという人もいるが、それは全体的な市場を見た場合であって、上がる地域と横ばいの地域、下降をたどる地域の３極分化の傾向に移行すると思われる。
地方の田舎町、都内でも駅からバスを利用するような地域は下降傾向をたどる。
首都圏、２３区は上昇もしくは横ばい。
千代田・港・中央は上昇。
さらに、近隣で開発や新駅開業などの開発地は上昇
などなど、その見方はいろいろある。
高齢化社会が決定的な日本において、交通の便・生活環境への需要は、今後今以上に広がる。
その意味では、千代田区など越境してでも通いたい小学校の地域は、不動産価値として容易に下がらないという見方をしておいたほうがいいだろう。
そして、子供の卒業に合わせて売却するもよし、また、同じように特定の小学校に通わせたい親御さんという需要を見込んで、賃貸でまわすのもありだと思う。
この場合、単純に考えて６年の契約が保障されるので、空室のリスクも少なく、相手の欲求は確定しているため、家賃を安易に安く設定する必要もないだろう。
品川駅と田町駅の間に新駅ができる予定。
また、品川駅は地下鉄ともつながり南北線に合流という話もある。
となると、南北線沿線の駅近は面白いし、さらに2027年の開業を目指しているリニアモーターカーは品川駅がその１つ。
このような思惑を基本に、子供の小学校とマンション購入を検討してもいいだろう。
たとえば、永田町駅周辺とか
南北線はもちろん、有楽町線、半蔵門線、銀座線、丸の内線を有している。
ちなみに、マンションの買い替えを検討している場合は、
高値で今住んでいる一軒家やマンションを売却するのが大きなポイント。
高く売却して、希望の場所へ引っ越すこれが基本なので、不動産一括査定サイトを活用するといいと思います。
具体的には
- 三菱地所ハウスネット
- 三井のリハウス
- 野村の仲介
- 東急リバブル
- 住友不動産販売
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